營利事業的房地合一稅新制有什麼規定，要如何申報呢?

105年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。

目錄

• 出售房地的新制與舊制有什麼不同
• 房地合一(新制)的課徵範圍有哪些？
• 房屋、土地的交易日當有特殊情形時，應如何認定？
• 房屋、土地的取得日，特殊取得情形的取得日認定規定
• 符合哪些情形，個人出售房屋、土地，會被認定為營利事業?
• 營利事業處分新制課稅範圍房屋、土地，應何時申報，及由誰申報呢？
• 營利事業房地合一稅新制的稅基與計算方式是什麼呢?
• 營利事業房地合一稅的稅率是多少呢?

出售房地的新制與舊制有什麼不同

舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。

房地合一(新制)的課徵範圍有哪些？

1.105年1月1日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地。
2.103年1月2日以後取得的房屋(不包括依農業發展條例申請興建的農舍)、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，且該房屋、土地的持有期間在2年以內者。
※房屋及其坐落基地的交易，不論係個別交易或合併交易，符合上開規定條件者，均屬新制課徵範圍。

房屋、土地的交易日當有特殊情形時，應如何認定？

新制下，房屋、土地的交易日，原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊交易情形的交易日認定如下：

• 因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地，交易日為拍定人領得權利移轉證書之日。
• 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋，交易日為訂定買賣契約之日。

房屋、土地的取得日，特殊取得情形的取得日認定如下

原則以所取得的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊取得情形的取得日，分有出價取得與非出價取得。
出價取得特殊情形如下:

•  參與法院拍賣取得房屋、土地所有權因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權的房屋、土地。取得日為拍定人領得權利移轉證書之日。
• 買入無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋(如違章建築)。取得日為訂定買賣契約之日。

非出價取得特殊情形如下:

• 自行興建的房屋。取得日為核發使用執照日(無法取得使用執照的房屋，為實際興建完成日)。
• 提供土地與營利事業合建分屋所分得的房屋。取得日為交換後完成所有權移轉登記日。
• 原有土地，因政府施行區段徵收該土地並領回抵價地。取得日為所有權人原取得被徵收土地之日。
• 原有土地，因土地重劃經重行分配而取得的土地。取得日為所有權人原取得重劃前土地之日。
• 營利事業實施都市更新事業，依權利變換或協議合建取得都市更新後的房屋、土地。取得日為都市更新事業計畫核定之日。
• 營利事業受託辦理土地重劃或個人、營利事業(出資者)以資金參與自辦土地重劃，取得抵繳開發費用或出資金額之折價抵付之土地(抵費地)。取得日為重劃計畫書核定之日。
• 建設公司配合政府政策，依合宜住宅招商投資興建契約及國營事業合建分屋附買回條件契約自政府或國營事業取得土地。取得日為取得日為契約簽訂之日。
• 建設公司配合政府政策，依合宜住宅招商投資興建契約及國營事業合建分屋附買回條件契約自政府或國營事業取得土地。取得日為契約簽訂之日。
• 因分割共有物取得與原權利範圍相當的房屋、土地。取得日為原取得共有物之日。

符合哪些情形，個人出售房屋、土地，會被認定為營利事業?

個人出售房屋、土地，符合下列情形之一者，該個人認屬所得稅法第11條第2項規定之營利事業，應依同法第24條之5規定課徵所得稅，不適用同法第14條之4至第14條之8規定：

(一)個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：

1. 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第4條第1項第2款所稱關係人。
2. 個人5年內參與之興建房屋案件逾2案。
3. 個人以持有期間在2年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。

(二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。

 (三)個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。

營利事業處分新制課稅範圍房屋、土地，應何時申報，及由誰申報呢？

• 境內營利事業應把房地合一所得於年度結算申報時，併入營利事業所得額課稅。
• 總機構在中華民國境外，境內有固定營業場所與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
• 總機構在中華民國境外，境內無固定營業場所，由營業代理人或其委託的代理人向房地所在地國稅局代為申報納稅。

營利事業房地合一稅新制的稅基與計算方式是什麼呢?

房地交易所得  【A】＝(出售房地總價額－取得成本－必要費用)

• A＞0，且(A－土地漲價總數額)≧0，課稅所得=A－土地漲價總數額。
• A＞0，且(A－土地漲價總數額)＜0，課稅所得=0。
• A≦0，不得減除土地漲價總數額。
• 總機構在中華民國境內：A得自營利事業所得額中減除。
• 總機構在中華民國境外：A不得自該營利事業之其他營利事業所得額中減除。
• 土地增值稅不得列為成本費用減除。

營利事業房地合一稅的稅率是多少呢?

• 境內營利事業房地合一併入營所稅申報，稅率為20%。(若出售有虧損得後抵10年，免納所得稅的土地不適用。)
• 總機構在中華民國境外的營利事業，依持有期間認定，持有一年以內為45%，超過一年為35%。(不適用虧損後抵十年規定)

註 : 自 107 年度起，營利事業所得稅稅率由17%調高為20%，但課稅所得額在50萬元以下之營利事業，分3年逐年調高1%，即107年度稅率為18%，108年度稅率為19%，109年度及以後年度按20%稅率課稅。